場　　　　所：　　浦和コミュニティセンター第７集会室　（パルコ１０階）
　　　　　　　　　　　（さいたま市浦和区東高砂町１１番１号１０階）
参　加　費　：　　５００円
定員：　　３０名
お問合せ先：　　０５０－５８２３－３２８７　　

　→詳細はこちらをダウンロード

浴室や玄関まわりなど、マンションといえども被害に合うケースはありますので、
気をつけていきたいところですね。

簡単チェックシートなどもありますので、
ご興味のある方は是非ご覧ください。

まもなくシーズン！！　シロアリ（羽アリ）特集

　　植栽管理事業を手がける東邦レオは、桜並木があるマンションや団地の管理組合を対象に樹勢衰退の症状や腐朽による倒木の危険性を把握・改善するための「樹木医による公開健康診断サービス」を4月16日から首都圏で開始する。

　　同社は社内16名の樹木医を中心に、桜の生長を維持しながら根上がりを防止する技術開発を行うなど、30年に渡り公共の桜並木に関するサポートを行ってきたノウハウを生かし、健康診断パッケージを提供する。対象とする桜を目視により選択し、体表に現れている症状を診察するほか、精密診断機器などによる樹木内部の腐朽状況を測定。桜並木全体の樹木診断の必要性を検討する基礎資料として、結果を診断カルテにまとめて報告する。

　　費用は20万円（20万円）。首都圏を皮切りに今後は関西へも拡大する予定。

　　　　　　　　　　　　　　　　（2012/4/11付　週刊住宅新聞社より転載）
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　全国で電力不足が懸念される中、マンションの管理組合が電気料金プランを割安な大口利用者向けに変更し、管理費に充てる動きが広がっている。

　エネルギー問題に対する関心の高さと、景気低迷に伴う管理組合の収入減少を防ぐのが狙いだ。料金プランの変更手続きなどを手がける電力関連会社では販売目標戸数を２倍に拡大する企業も現れ、一大市場に育ちつつある。

　一般的にマンションは各戸がそれぞれ電力会社と契約を結び、一般家庭向けの低圧の電気の供給を受けている。一方、ビルなど大口利用者の場合は、一般家庭よりも３割程度安い高圧電気の供給を受け、敷地内の設備で低圧にして個々のテナントに配電している。

　大口利用者の安い電気料金に着目したのが、電力会社と管理組合との仲介会社だ。配電設備管理のノウハウを持たない管理組合に代わり、仲介会社が電力会社の契約変更手続きのサポートや、変電・配電設備の設置、導入後の配電や点検などを行う仕組みだ。

　業界大手の中央電力（東京）は、平成１６年に仲介ビジネスに参入。京阪神や首都圏を中心に３月末に５万５千戸が導入し、来年度中に約２倍の１０万戸の契約を目指している。大阪本社営業課長の上中務さんは「東日本大震災後、エネルギー問題に関心を持つ人が増え、電気の購入も柔軟に考える傾向が強まっている」と、急成長の理由を説明する。

　具体的な導入検討事例をみると、大阪市鶴見区内のマンションでは、入居者の車離れにより駐車場の使用料金収入が減り、管理組合の会計が逼迫（ひっぱく）。管理費の値上げが必要となった。

　中央電力では３月に住民説明会を開催。電力の一括購入で、各戸の電気料金を据え置いた場合、共用部の電気料金の単価が４５％抑制できると説明。１０年間で約６９０万円の節約になり、管理費を改善できるとの案を示した。マンション住民の男性は「参加者はごく入居者の一部だけだったが、もっと多くの人に聞いてもらいたい」と話す。

　オリックス電力（東京）も２２年５月から、仲介ビジネスに参入した。これまでに約１万戸と契約してきたが、東京電力が企業など大口利用者に加え、家庭用の電気料金も値上げする計画を公表したことから「首都圏のマンションの問い合わせが殺到している」（同社幹部）といい、関心の高さをうかがわせた。

　ただ、一括契約にはマンションの全戸が電力会社との個別契約を解除し、仲介会社との契約への切り替えに同意する必要がある。上中さんは「住民全員の同意を得るのは大変だが、うまく電気を購入するお手伝いをしたい」と話した。

マンションの電気一括購入の仕組み

マンションの電気一括購入の仕組み【拡大】
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　具体的な導入検討事例をみると、大阪市鶴見区内のマンションでは、入居者の車離れにより駐車場の使用料金収入が減り、管理組合の会計が逼迫（ひっぱく）。管理費の値上げが必要となった。

　中央電力では３月に住民説明会を開催。電力の一括購入で、各戸の電気料金を据え置いた場合、共用部の電気料金の単価が４５％抑制できると説明。１０年間で約６９０万円の節約になり、管理費を改善できるとの案を示した。マンション住民の男性は「参加者はごく入居者の一部だけだったが、もっと多くの人に聞いてもらいたい」と話す。

　オリックス電力（東京）も２２年５月から、仲介ビジネスに参入した。これまでに約１万戸と契約してきたが、東京電力が企業など大口利用者に加え、家庭用の電気料金も値上げする計画を公表したことから「首都圏のマンションの問い合わせが殺到している」（同社幹部）といい、関心の高さをうかがわせた。

　ただ、一括契約にはマンションの全戸が電力会社との個別契約を解除し、仲介会社との契約への切り替えに同意する必要がある。上中さんは「住民全員の同意を得るのは大変だが、うまく電気を購入するお手伝いをしたい」と話した。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2012/4/11付　サンケイBIZより転載）
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都心の分譲マンションなどで「空き駐車場」の有効利用が目立ち始めた。駐車場の時間貸しやカーシェアリングなどを手がける日本駐車場開発は、マンション管理組合に積極的な提案セールスに乗り出している。

マンションの空き駐車場はこれまで、一部のスペースでも外部者に貸すと収益事業とみなされ、駐車場全体に課税されるケースがあったが、これが変更されたためだ。

2年間で「3000台」が目標

日本駐車場開発は2012年4月から、横浜市にある大規模分譲マンションで空いた駐車場スペースを借り、一般向けの月極め駐車場として運営するサービスを開始する。

同社ではこれを手始めに、マンションの空き駐車場を居住者以外に「開放」して、幅広く利用してもらうサービスを東京、名古屋、大阪を中心に全国に広げていく。同社が駐車場の利用者を探してきて管理手数料を、またマンション管理組合が駐車場の賃料収入を得る仕組み。

これまで分譲マンションの空き駐車場は管理組合がマンション居住者に貸す場合は非課税だったが、一部でも外部者に貸すと収益事業とみなされて駐車場全体に課税されていた。

それを国税庁は今年2月、住民が優先して駐車場を使えるのであれば、「外部貸し部分のみに課税する」との見解を公表。課税対象が明確になったことで、マンション管理組合が空き駐車場を有効活用できるようになった。

現在、日本駐車場開発が運営する分譲マンションの駐車場は約100台分。2014年春までに3000台分に増やし、この事業での売上高を10億円に引き上げる。

駐車場を外部貸しすると、マンションに居住者以外の第三者が立ち入るため、防犯や住民と外部利用者のトラブル防止などの安全対策が必要になる。このため、「外部貸しは、基本的には月極めとする」考えで、「物件の多くが都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）なので、法人利用が見込める」とみている。

同社はオフィスビルの駐車場管理や時間貸し駐車場の運営も手がけており、それらのノウハウを生かすという。

「空き駐車場」が目立つところが増える

都心の分譲マンションの場合、人気の住宅地では「駐車場不足」に悩んでいる例がないわけではないが、若者のクルマ離れや居住者の高齢化などを背景に、交通の利便性のよいマンションなどを中心に「空き駐車場」が目立つところが増えてきた。

なかには修繕費などの原資を確保できなくなるマンション管理組合があったり、また2012年4月からの電気料金の上昇などで管理費の遣り繰りに頭を痛めていたりする事情もある。

空き駐車場が活用できれば、収入が見込める。

日本駐車場開発は、「分譲マンションの管理組合からは以前から、空き駐車場の利用で相談を受けていた」と明かす。「マンションの立地条件や、駐車場設備によっても大きく変わってきますが、東名阪の中心部に最低で約1万2000台分の外部貸し需要がある」と、試算している。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2012/4/09付　J-CASTニュースより転載）
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会期は5月18日（金）から20（日）の3日間、場所は東京ビッグサイト。
今回は『建築の匠によるマンションリフォーム・無料マッチング企画』の
ご案内をさせて頂きます。

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『マンション快適管理フェア』5/18（金）－5/20(日）開催

建築の匠によるマンションリフォーム・無料マッチング 受付中
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マンション管理組合の方々を対象に、マンションの大規模改修・
設備・管理など、マンションの快適な居住環境と資産価値向上の
を提案する『マンション快適管理フェア』を開催します。

現在、先着100名に限り、マンション・住宅リフォームプランの
無料マッチング企画へのエントリーを受付けています。

ご希望の“マンション・住宅リフォームプラン”の提案を、
出展社約250社の中、最大4社から無料で受けることができます。

以下の条件に該当する方はこのチャンスに是非ご活用ください！

・マンションのリフォームをご検討中の方
・一戸建て住宅のリフォームをご検討中の方
・注文住宅をご検討中の方

↓↓【先着100名　参加エントリー（無料）はコチラ】↓↓
http://www.housingworld.jp/select.html

＜朝日 住まいづくりフェア2012　開催概要＞
会　　期：2012年5月18日（金）～20日（日）
会　　場：東京ビッグサイト
主　　催：朝日 住まいづくりフェア実行委員会・朝日新聞社
特別協賛：HOME’S（株式会社ネクスト）
同時開催：住宅リフォームEXPO／注文住宅EXPO／ガレージングEXPO
住宅設備・建材EXPO／スマートハウスEXPO
公式ＨＰ：http://www.housingworld.jp

これまで、マンション管理百貨では首都圏を中心に事業展開される会社様の商品・サービスを紹介してきましたが、首都圏以外のお客様からも沢山のお問い合わせを頂き、また、首都圏以外各地域の法人様からもマンション管理百貨を首都圏のみならず全国に展開して欲しいというご要望を数多く頂戴しておりました。

こうした皆さまのお声を受け、運営スタッフも、首都圏以外の地域でもマンション管理を良くしたい居住者様のニーズが非常に高い事を認識し、サービスエリア拡大の必要性を益々感じた次第です。

この度マンション管理百貨「全国版」としてリニューアルリリースさせて頂きました。
今後は首都圏に限らず東海や近畿など全国の商品・サービスに範囲を広げ、より一層、皆さまのお役に立てるよう事業を展開して参ります。
今回、サービスエリアの拡大にあたって、ホームページ上の資料請求、閲覧等使い勝手など、特段大きな変更はございません。

各サービス紹介ページの「サービス対応地域」をご確認いただきお問い合わせいただければ幸いです。

近い将来には地域カテゴリーの絞り込み機能など、ホームページ上の内容もさらに充実させていきたいと考えております。
今後ともマンション管理百貨をよろしくお願い申し上げます。
　

　　リーマン・ショック後の景気の後退で分譲マンションの駐車場設置率が低下しているが、これに東日本大震災が追い討ちをかけるように設置比率は大幅に下落していることがわかった。別表は、リーマン・ショック前の企画と思われる物件と、現在分譲中の首都圏マンションの駐車場設置比率を比較したものだ。

　調査は、住宅情報誌「住宅情報」の2008年12月2日号（以下、リーマン前）と、「SUUMO」（前「住宅情報」）の 2012年3月2日号（以下、現在）に掲載されている物件の総戸数と駐車場設置台数を集計して比較したものだ。駐車場には、来客用、身障者用、その他利用条件が付いているものもあるが、集計を急ぐためカウントしたりしなかったりしたものも含まれる。全体の数値に与える影響はごくわずかと判断した。

　調査によると、リーマン前は168物件3万7877戸のうち駐車場が設置されているのは3万1614戸で、設置比率は 83.5％にのぼっている。都県別では23区が59.3％となっているほかは、都下が100％を超え、神奈川県、埼玉県、千葉県ともに90％を超えている。

　一方、現在は157物件2万8096戸のうち駐車場が設置されているのは1万7294戸で、設置比率は61.6％にとどまった。リーマン前と比べ実に21.9ポイントも下落している。23区が47.4％と50％を割っているほか、掲載物件が大規模物件（リーマン前に企画した可能性もあり）など3物件しかなかった千葉県が100％となっているが、神奈川県が83.3％、埼玉県が79.3％とリーマン前から10ポイント以上下回っている。

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　先日、三井不動産レジデンシャルの環境創造型大規模マンション「パークシティ南浦和」の記者見学会が行われた。物件説明を聞きジオラマを見て「おやっ」と思った。カーシェアリング用の駐車場はあるのだが、全211戸に対して駐車場設置台数は129台だった。設置比率は 61.1％だ。うち120台が機械式だった。

　これは少ないと思った。いかにリーマン・ショック後の駐車場設置率が落ちていようと、郊外部でここまで低いのに驚いた。そこで、同じ駅圏の野村不動産の大規模マンション「プラウドシティ浦和」の設置率を調べた。全429戸に対して328台だから、設置率は76.5％だ。三井不動産レジデンシャルの物件は1棟で、野村不動産の物件は全6棟の配置だから差は出るのは当然だが、それでも少ないと思った。両社の広報によると、最近は設置率は抑制傾向にあるとのことだった。

　いかにこの設置率が低いか、三井不動産レジデンシャルの同じ「パークシティ」で比較してみよう。同社は2009年に高崎線宮原駅から6分の全1045戸の「パークシティさいたま北」を竣工しているが、駐車場は自走式で設置率は100％だ。「住宅情報」の記事広告には「自走式 100％駐車」と謳っている。同社の物件のほかにも、当時の郊外型は「自走式100％設置率」が宣伝の謳い文句になっていた。マンションを購入すれば、抽選に外れる心配がないことをみんなアピールしていた。

　それから4年の今。別表で見たように設置率は激減している。23区で自走式100％設置率のマンションは、住友不動産の「シティテラス板橋蓮根」（350戸）しかない。しかも月額駐車料金は300円からだ。ごていねいに「SUUMO」には「ここなら車が持てるかもしれない」と書かれている。

　もう一つ、異変に驚いた。「分譲駐車場」が2物件あったことだ。最近の「SUUMO」はあまり見ないのでよくわからないが、リーマン・ショック前にはなかったことではないか。分譲駐車場は、3方をコンクリなどで囲い、もう1方はシャッターなどをつければ区分所有の対象になり、法的には問題がないが、かつて日本高層住宅協会（現不動産協会）が、平置き型を想定したものだが、駐車場は共用部分だから分譲するのは好ましくないとして会員には分譲しないよう通達を出した。現在も会員会社は区分所有の対象として駐車場を分譲しているところはないのではないか。

　さらにもう一つ、これは厳密に調べたわけではないが、駐車料金が上昇しているのではないかと思う。リーマン後はマンションの価格が下落しているのだから、駐車場料金も下落していいはずだが、そのような気配はない。むしろ設置率の低い江東区のマンションで3万円からという事例があるように、設置率が低い＝価値が高いと判断して値を上げているような気がしてならない。

◇　　　　　◆　　　　　◇

　記者は、車が大嫌い（乗せてもらうのは大歓迎）だから、車を乗らない人が増え、マンションの駐車台数が減るのは、管理費や修繕積立金に影響を与えるだろうが、大歓迎だ。若年層の車離れは加速しそうだし、カーシェアリングも普及するはずだ。

　ただ、新たな問題も生じているようだ。マンションの駐車場の空き対策もさることながら、自転車通勤の増加だ。震災後のある朝だった。若い男性や女性が大群となってものすごいスピードで都心に向かっている光景を見た。頼もしさを感じた。涙が出るほどうれしかった。その半面、震災が与えた深刻な影響を考えざるを得なかった。車に乗らず、公共交通手段も使わない若者が何を考えているのかと恐怖さえ感じた。ドライバーやタクシーの運転手からは「怖い、危ない」という声をたくさん聞く。通勤のときぐらいは公共交通を利用してほしい。

　三井のりパークの駐輪事業は年々増加し、昨年10月末現在の時間貸駐輪場管理台数は前年度末比て21.1％増の2万台を突破したという。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2012/3/9付　日経電子版より転載）
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　各地のマンションで大きな問題となっていた“駐車場がら空き問題”。近年、急速に進んだ自動車離れに伴って「マンションに付設する駐車場でも“空き”が発生して、都心・郊外を問わず多くの管理組合を悩ませている」とマンション管理のコンサルティングを行うシーアイピーの須藤桂一社長は言う。大半の管理組合が駐車場の賃貸収入を管理費用や修繕費用に充当しているためだ。

　収入不足を埋めようと、多くの管理組合がマンションの住民以外への駐車場の貸し出しを検討するのだが、これまでは“課税問題”が障害となり頓挫していた。マンションの外部へ貸し出すと、組合の収益事業と見なされ、賃貸収入が課税対象となってしまうリスクが懸念されていたからだ。

　さらに問題なのは課税の範囲だ。税務当局へ問い合わせても、「全額が課税」「住民分は非課税」といった回答が混在していた。要は所轄の税務署や担当者によって対応がバラバラだったのだ。理不尽に課税されたとしても、管理組合では税務当局との交渉に限界がある。トラブルを嫌う管理会社は組合から相談があっても「課税リスクがあるので外部貸し出しはやらないように」と説明するケースが大半だった。

　このため、1台でも外部に貸すと駐車場全体が事業と見なされ、マンション住民が借りている分も課税対象となってしまうというのが半ば“定説”となっていた。

　課税実務の曖昧さから起きる駐車場問題を解決するべく、国土交通省は国税庁へ照会を行った。その結果、国税庁は次の三つの例を挙げ、外部貸し出しをした場合の課税対象が明確になった。

　（1）募集は住民も外部利用者も区分けなく行い、賃料も同じような場合は収入全額が課税対象。（2）住民に優先権があり、満車時に住民が使用を望んだ場合、外部利用者は一定期間内に解約するような厳しい条件を設けているなら住民の使用分は非課税。（3）工事車両などが1ヵ月程度、臨時で借りる場合は全額が非課税。

　つまり住民が優先して駐車場を使えるなら、住民の使用分は非課税であることが明確になったのだ。

　もっとも、課税関係はクリアになっても、空き駐車場問題が解消に向かうことは期待できない。

「概算でも法人税や地方税で手取り収入は半分になる。会計や税務申告などを専門家に依頼すれば、それだけで数十万円の費用がかかる。10台以下の貸し出しなら確実に赤字になる」（須藤社長）からだ。

　数十台を貸し出すなら大きな黒字も見込めるが、大がかりな事業の管理や募集を誰がやるのか。理事のなり手がないなど通常の運営さえまともにできない管理組合が多いにもかかわらず、収益事業を行えるのか、という疑問も残る。

　メンテナンスや改修に数千万円を要する機械式駐車場では、空き駐車場問題はより深刻だ。税務リスクは解消されても、根本的な解決には程遠いのが実情である。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2012/3/7　週刊ダイヤモンドより転載）
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　ソフトウエア開発のニュースビット（東京・中央、栗原達也社長）はマンション管理組合向けに緊急時に迅速に居住世帯の安否確認ができるサービスを始めた。インターネットを通じパソコンや携帯電話から集約する。昨年の震災を経て居住者同士が緊急時に情報共有したいとの意識が高まっているのに対応する。

　ニュースビットが運営している管理組合支援サイト「マンボー」に安否確認の機能を加えた。震災などの緊急時に管理組合の担当役員らから居住者に一斉メールで配信。居住者が専用画面に接続し確認ボタンで応答する仕組みだ。安否の把握を通じ住民同士の助け合いなどにつなげてもらう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2012/2/21付　日経産業新聞より転載）
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